¿Por qué es importante la fusión de predios en el Derecho Urbanístico?

Quizás alguna vez has escuchado hablar sobre la fusión de predios, sin saber mucho a qué se refiere. Analicemos juntos el término de “fusión” y su relación con el aumento del coeficiente de constructibilidad en predios.

La fusión de terrenos ha sido definida en la doctrina como: “la unión de dos o más lotes colindantes, de un mismo poseedor, generalmente amparadas por inscripciones separadas, mediante la agregación al registro de documentos de una minuta, un plano y la Resolución Municipal correspondiente, manteniéndose vigente los diversos títulos de dominio, la cual se materializa con la subinscripciones pertinentes”.

¿Quieres ampliar tus conocimientos sobre Derecho Urbanístico? Descarga gratis el extracto de una de nuestras clases, y revisa la importancia de la Ley 19.300 sobre Bases Generales del Medio Ambiente.

Elementos de la fusión de predios

En todo proceso de fusión nos encontramos con los siguientes elementos:

• La existencia de dos o más lotes a fusionar que sean colindantes.

• Inscripciones separadas, aunque no necesariamente, ya que puede suceder que una misma persona sea poseedor de dos o más inmuebles y estén amparados por una misma inscripción.

• Un mismo poseedor.

• Un plano de fusión firmado por el poseedor (propietario) de los predios y por el arquitecto proyectista, en donde se grafique la situación anterior y la propuesta, indicando los lotes involucrados y sus roles, sus medidas perimetrales, la ubicación de los predios y un cuadro de superficie.

• Resolución Municipal aprobatoria de la fusión la que indicará los deslindes originales de los predios a fusionar y los deslindes nuevos del predio fusionado.

• Minuta suscrita por el propietario solicitando la fusión de los predios.

• Se mantienen vigentes los diferentes títulos de dominio.

• La fusión se materializa registralmente, ya sea por medio de la subinscripción al margen de cada propiedad de una nota de fusión, o bien por medio de la inscripción de la fusión, dependiendo del criterio de cada Conservador de Bienes Raíces.

Exigencia de propietario de los inmuebles

De los elementos o requisitos de la fusión, corresponde que nos detengamos en la exigencia consistente en que exista un mismo propietario de los inmuebles colindantes, con el objeto de determinar si dicha exigencia se cumple o no en la especie.

Sobre esto, la Contraloría General de la República ha resuelto que no se requiere acuerdo o autorización de terceros para anexar lotes respecto a los cuales la solicitante de la fusión tiene la propiedad individual y exclusiva con deslindes determinados en sus respectivas inscripciones de dominio, no existiendo sobre dichos predios copropiedad.

Además, se ha pronunciado entre otras materias:

• Sobre la fusión y división de un predio afecto a utilidad pública^.

• Sobre la presentación de un anteproyecto por una constructora que no acreditó ser dueña de los terrenos en que se emplazaría el proyecto.

• Sobre cómo juegan las densidades y si existe un predio con densidad media y otro con densidad alta que se fusionan.

• Sobre la definición del coeficiente de constructibilidad tratándose de fusiones.

• Sobre la densidad habitacional tratándose de un conjunto armónico que nace de la fusión de varios predios.

Fusión de predios acogidos al régimen de la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria

Resulta útil determinar cómo juegan las normas sobre fusión de terrenos, tratándose de inmuebles que han sido acogidos a la Ley Nº 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria.

Para dilucidar lo anterior, debemos señalar, en primer lugar, que el régimen de Copropiedad Inmobiliaria es una solución excepcional en nuestro derecho, que se admite únicamente bajo las condiciones que señala la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, de donde se sigue que la carga de probar que un inmueble admita este tipo de división pesa sobre quien así lo sostiene como fundamento de un derecho de pretensión, y que en tanto esa prueba no se produzca, el inmueble debe ser considerado como sometido a las reglas del derecho común.

Conforme al artículo 10 de la Ley Nº 19.537 para acogerse a dicho régimen excepcional, todo condominio debe cumplir con las normas exigidas por la Ley de Copropiedad Inmobiliaria y su Reglamento, por la Ley General de Urbanismo y Construcciones, por su Ordenanza General, por los instrumentos de planificación territorial y por las normas que regulen el área de emplazamiento del condominio.

Como consecuencia de lo anterior, conforme al artículo 12 de la misma Ley, para poder fusionar un terreno individual con otros terrenos que se encuentran acogidos a la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria, es menester se dé cumplimiento estricto a las normas especiales establecidas al efecto en la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria.

Si bien la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria no regula específicamente la situación que nos interesa, esto es, la fusión de un terreno acogido a la Ley Nº 19.537 con otro terreno individual, sí establece algunas normas relativas a la modificación del régimen sobre Copropiedad Inmobiliaria y a la ampliación de los condominios.

Para una “ampliación”, e incorporación de nuevos terrenos a un condominio acogido a la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria, es fundamental que la Asamblea Extraordinaria de Copropietarios se reúna válidamente, con un quórum de funcionamiento de un 80%, en primera citación y en segunda citación de un 60% de los derechos en el condominio, y con un quórum para tomar acuerdos de un 75% de los derechos asistentes (artículo 19 de la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria).

Lo anterior es sin perjuicio de la obligación de cumplir con las normas vigentes establecidas al efecto relativo a las fusiones de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y de su Ordenanza General, a la que nos hemos referido precedentemente.

Te invito a seguir profundizando en este tema, revisando el artículo: "Conjuntos armónicos: Conoce la importancia de esta herramienta de Gestión Urbana".

¡En eClass queremos que sigas aprendiendo día a día! Para esto, te invitamos a descargar gratis el extracto de una de nuestras clases, perteneciente a nuestro Diplomado en Derecho Urbanístico, certificado por Universidad de los Andes.