Las Letras Hipotecarias

Las Letras Hipotecarias son una buena alternativa para hacer inversiones en instrumentos de renta fija de mediano y largo plazo. A través de este mecanismo, los bancos financian los préstamos que piden las personas que desean comprar un inmueble.

En el momento que una persona solicita un crédito hipotecario, se genera una posibilidad de ganancia para un inversionista. Esto ocurre porque estos préstamos se financian mediante la venta de las denominadas Letras Hipotecarias. Cabe recordar que con estos documentos el banco sale en la búsqueda de recursos que requiere el cliente.

Este tipo de instrumentos cuentan con la doble garantía del banco emisor y de la cartera hipotecaria de éste. En su mayoría están expresados en Unidades de Fomento (UF).

Así, cuando una persona pide un crédito hipotecario a través de letras, el banco está actuando como intermediario. La institución financiera no presta el dinero, sólo emite las letras que ofrece en venta en el mercado.

Por lo tanto, la cantidad de dinero que recaude el banco al vender la letra será el monto que cubrirá el crédito hipotecario. Y la cifra dependerá de la tasa interna de retorno (TIR) a la que el mercado descuente la letra emitida. Recordemos que la TIR es la tasa que refleja el valor presente de los flujos futuros. A mayor riesgo de una inversión, mayor es el retorno que se espera de ella y por lo mismo será mayor la TIR que el mercado asigne a un instrumento.

Entonces, puede ocurrir que el banco ofrezca letras con una cierta tasa de emisión (que determina la cuantía de los cupones que pagará la letra), pero que a la vez, dicha tasa difiera de la TIR que el mercado use para valorar ese instrumento.

Por ejemplo: para otorgar un crédito el banco puede emitir una letra por un valor de 2.000 UF con cupones que tienen una tasa de interés de emisión de 5%. Si el inversionista valora esa letra descontándola a una tasa mayor que 5%, el efecto final será que el dinero recaudado será menor a 2.000 UF. Es decir, la letra se venderá bajo su valor par.

Si la persona pidió al banco un crédito por 2.000 UF mediante letras hipotecarias y sucede lo descrito en el párrafo anterior, a la persona le “faltará” dinero. Cuando se toma un crédito hipotecario con letras es muy importante tener en cuenta que se puede terminar cubriendo una parte de las necesidades de fondos con un crédito de consumo de mayor costo para financiar el faltante.

El riesgo del inversionista

Como dijimos, la contraparte del banco que emite las letras hipotecarias son los inversionistas que adquieren estos papeles como una inversión de mediano y largo plazo. Quienes posean las letras hipotecarias recibirán cupones trimestrales iguales, los que pagan capital e intereses.

Veamos el caso de la adquisición de una letra emitida a una tasa de interés de emisión del 5% anual a 12 años plazo, por un valor de emisión de 100 UF. Para calcular el cupón de esta letra hipotecaria primero hay que determinar cuál es su tasa. Para esto en Chile se aplica la siguiente fórmula:

La letra del ejemplo paga 48 cupones (4 por cada uno de los 12 años) y cada cupón paga una tasa de 1,23% por trimestre. El monto de cada cupón se obtiene con la siguiente fórmula:

Donde: r = tasa de cupones y t = plazo en trimestres de la letra

Se debe tener presente que las letras hipotecarias son prepagables por el banco (emisor) a valor par (capital +intereses). Por ello, si un inversionista compra una letra sobre su valor par, y un tiempo después el emisor decide prepagar la letra a valor par, quien posee la letra pierde la diferencia entre el precio que pagó y el valor par de la misma.

Este es el denominado riesgo de prepago. Si usted invierte en letras hipotecarias y las tasas de interés caen, debiera beneficiarse pues el valor de las letras aumentará en el mercado. Sin embargo, este beneficio no llegará a sus manos si el banco decide hacer uso de su opción de prepagar dicha letra a valor par.

La famosa crisis sub prime que ocurrió en Estados Unidos hace unos 3 años fue provocada por bancos que otorgaron créditos hipotecarios a sujetos de alto riesgo, quienes, al caer el valor de las viviendas, decidieron no pagar los créditos, provocando por esta causa pérdidas a los inversionistas. En Chile esos mismos inversionistas están mejor protegidos pues si al liquidar el banco la casa no se alcanza a cubrir la deuda del deudor hipotecario, éste sigue siendo responsable de pagar la diferencia.

Los principales compradores de letras hipotecarias son las Administradoras de Fondos de Pensiones (AFP), las compañías de seguros y los fondos mutuos. Al igual que los bonos del Banco Central, las personas naturales pueden invertir en forma directa en este instrumento o hacerlo en forma indirecta a través de fondos mutuos.

El riesgo asociado a las Letras Hipotecarias es mayor al de los bonos del Banco Central, por lo que tienen una TIR más alta. Este mayor riesgo se debe principalmente a su mayor riesgo emisor, vinculado a la existencia del riesgo de no pago.

En Resumen…

• Las Letras Hipotecarias son instrumentos emitidos mayoritariamente por bancos y que cuentan con la doble garantía del banco emisor y de la cartera hipotecaria de éste. La mayoría están expresadas en UF.

• Las letras hipotecarias son prepagables a valor par. Por esta razón, si un inversionista compra una letra sobre su valor par, y el emisor decide prepagar la letra a valor par, el inversionista pierde la diferencia entre el precio y el valor par de la letra. Este es el riesgo de prepago.

• Los Bonos de Empresas son instrumentos emitidos por las empresas. Sus plazos más típicos fluctúan entre 6 y 20 años.

Para Reflexionar…

• ¿Por qué es común que las personas crean que mientras más baja la tasa de la letra, más barato el crédito hipotecario?

Ahora que viste la clase puedes profundizar más y conocer un caso aplicado aquí.