Qué me conviene más: ¿arrendar o comprar?

Si el gasto en intereses en el primer dividendo es mayor al costo del arriendo de un bien similar, conviene ahorrar y postergar la compra hasta tener un pie mayor.

Hasta hace unos 12 años, lo usual era que los bancos financiaran hasta un 75% del valor de una vivienda cuando otorgaban un crédito hipotecario, con un plazo máximo de 20 años. Hoy el escenario es distinto, pues hay instituciones que prestan el 100% (o más) con plazos que llegan hasta los 40 años.

Esta situación ha cambiado el panorama para miles de personas que en la actualidad tienen mejores posibilidades de acceso a la casa propia. Pero desde el punto de vista económico (si no consideramos el posible bienestar que otorgaría el habitar una casa propia) se abren algunas interrogantes: ¿conviene pasar a ser propietario en cuanto se consiga un crédito? O ¿puede ser conveniente seguir arrendando aunque ya se reúnan las condiciones mínimas para acceder a ese préstamo?

La respuesta a estas preguntas es: depende. Esto porque se debe hacer una comparación entre lo que se gastará en intereses y lo que se gastaría en arrendar un bien de similares características.

Cómo funciona un crédito hipotecario

Cada vez que una persona paga un dividendo hace dos cosas: paga intereses que corresponden a un gasto y cancela capital, que equivale a ahorrar. Antes de decidirse por comprar con crédito se debe calcular lo que se pagará en intereses cada mes, y comparar dicha cantidad con el costo de arrendar.

El siguiente gráfico muestra la composición del pago de un dividendo para un crédito por 2.800 UF tomado a 25 años. En su primera cuota, el dividendo de 15,42 UF se divide en 10,29 UF para pagar intereses y 5,13 UF para el pago de capital.

A medida que avanza el tiempo, el porcentaje de pago de capital va disminuyendo, hasta ser prácticamente ínfimo sobre el final del plazo. Es decir, los últimos dividendos pagan básicamente la última parte del capital adeudado al banco. La composición de capital e intereses estará determinada en cada caso por la tasa de interés efectiva del crédito.

Por ejemplo: usted está interesado en comprar un departamento que cuesta 3.000 UF. Un banco le ofrece un crédito a 20 años por el monto total del inmueble, a una tasa efectiva del 4% anual más una comisión del 1%. Las letras de dicho banco se venden a valor par. ¿Conviene tomar el crédito? Primero hay que calcular el dividendo mensual a pagar, para lo que se usa la misma fórmula que se ocupa para el cálculo de los cupones.

Un dividendo es equivalente a pagar un cupón mensual, por lo que son 12 “cupones” por año. Como el plazo es de 20 años, el total de dividendos o “cupones” es 240 (12*20). Las 3.000 UF corresponden al valor presente, mientras que la tasa de interés es la suma de la tasa del crédito más la comisión hipotecaria. Como son 12 pagos por año, la tasa debe ser “mensualizada” como se muestra a continuación:

Aplicando los números en la fórmula inicial obtenemos el dividendo:

¿Cuánto de las 19,61 UF del primer dividendo corresponde a intereses? La tasa mensual multiplicada por el monto de crédito son los intereses: 12,21 UF (3.000*0,00407), mientras que la diferencia de 7,4 UF (19,61 – 12,21) está destinada a amortizar y reducir el monto del crédito.

Ahora bien, si arrendar un departamento similar cuesta menos de 12,21 UF, entonces conviene arrendar. La diferencia entre las 19,61 UF que hubiese pagado en dividendos y el costo del arriendo debe ser ahorrada.

¿Hasta cuándo ahorrar? Hasta que haya juntado suficiente dinero para pagar un “pié” que le permita tomar un crédito por un monto menor, en el cual la parte del primer dividendo que corresponda a intereses sea menor al costo del arriendo.

Por el contrario, si el costo de arrendar el bien es mayor a las 12,21 UF de intereses del primer dividendo, le conviene comprar hoy con crédito. En todo caso, vale tener en cuenta que con el paso del tiempo la cuota total del dividendo permanecerá fija en UF, pero la proporción que representan los intereses se hará cada vez menor. De este modo, es esperable que en algún momento sea menor que el gasto de arriendo y que ese sea el momento para considerar la compra del inmueble.

¿Y qué pasa si pido el dinero a más plazo, manteniendo la tasa de interés para disminuir el dividendo? Aunque efectivamente el dividendo será más bajo, ocurrirá que se destinará menos parte del mismo para pagar de vuelta el crédito. En tanto, el gasto en intereses no bajará, pues la tasa de interés es la misma. Cabe consignar que es usual que por préstamos de montos similares a mayor plazo se cobre una tasa de interés mayor.

Es importante señalar que el análisis realizado en los párrafos precedentes asume que los precios de los bienes y las tasas de interés se mantienen constantes. Tampoco se considera el costo de las contribuciones de bienes raíces. Si usted posee un activo se beneficia de las alzas en el valor de ese activo, pero se deben afrontar gastos como el impuesto de contribuciones.

Aclarado esto, podemos preguntarnos: ¿Es irracional tomar un crédito hipotecario en que los intereses que se paguen en el primer mes sean mayores a lo que cuesta arrendar un bien similar? La respuesta es no, pues este cálculo es sólo un punto de referencia de un análisis económico que considera que a usted le es indiferente vivir en su propia vivienda o arrendar.

De hecho, muchas personas prefieren vivir en lo propio, porque así obtienen un mayor bienestar. El mayor gasto en intereses en relación al arriendo es el costo que se paga por darse el gusto de vivir en un inmueble propio.

El análisis visto en este caso servirá para evaluar cuánto está pagando (o pagará) por dicho gusto y tomar así una buena decisión. Si es mucho o poco sólo usted lo sabe, porque sólo usted sabe cuánto mayor bienestar le da vivir en algo propio.

Ahora que viste el caso puedes profundizar en la teoría leyendo la clase aquí.